Obras en inmuebles catalogados o en APH
Si el inmueble está catalogado o está dentro de un Área de Protección Histórica, el camino cambia por completo: el trámite no es el mismo, la gerencia no es la misma, y sobre todo el punto de partida no es «qué quiero hacer» sino «qué admite el inmueble». Es el escenario donde más proyectos se rehacen, y casi siempre por haberlo averiguado tarde.
Es otra gerencia, y eso ordena todo
Los inmuebles catalogados y los que están en APH los atiende la Gerencia Operativa de Patrimonio Arquitectónico y Urbano (GOPAU), con dos trámites propios:
Consulta Obligatoria para Inmuebles en APH o Catalogados. Es la vía ordinaria.
Solicitudes Especiales para Inmuebles en APH o Catalogados. Cubre los pedidos que exceden esa consulta.
La consecuencia práctica es la que más errores genera: un proyecto sobre un inmueble catalogado no se presenta como Consulta Obligatoria General, aunque la parcela además esté en un área especial. La condición patrimonial manda sobre el resto y define la ventanilla.
Lo primero es saber si estás en esa situación
Y no siempre es evidente, por dos motivos.
El primero: un inmueble puede estar catalogado individualmente aunque la cuadra no tenga nada especial a la vista. La catalogación es del inmueble, no del barrio.
El segundo: un inmueble puede estar dentro de un APH sin estar catalogado él mismo. Ahí lo que se protege es el conjunto, y las condiciones alcanzan igual a la obra que quieras hacer, incluso si el edificio no tiene ningún valor patrimonial propio.
Por eso lo primero que verificamos, antes de mirar cualquier proyecto, es la situación del inmueble.
¿Qué cambia en la práctica?
La diferencia no es sólo de trámite. Cambia qué se puede proyectar.
La fachada deja de ser una decisión libre. Aberturas, molduras, revoques, colores, carpinterías: todo lo que da a la vía pública pasa a discutirse en términos de preservación.
Las demoliciones se vuelven el punto crítico. Hay casos donde la demolición total no está sobre la mesa y lo que se discute es qué se conserva y cómo se integra lo nuevo. El artículo 2.1.6.2 del Código de Edificación exige, para obras en edificios con protección patrimonial, contar con el visado del organismo competente en la materia. El permiso de demolición lo explicamos en permisodedemolicion.com.ar.
Los agregados en altura se evalúan por su impacto en el conjunto, no sólo por lo que permita la norma morfológica.
Y las instalaciones a la vista pasan a importar: equipos de aire, conductos, antenas y carteles que en otro edificio no darían lugar a discusión, acá sí.
El orden correcto, que casi nadie sigue
Este es el consejo más valioso de esta página, y es simple:
La consulta va antes del proyecto ejecutivo, no después.
Lo que vemos habitualmente es lo contrario: el proyecto se desarrolla completo, a veces se usa para comprar el inmueble o para presupuestar la obra, y recién ahí alguien menciona que el edificio está catalogado. En ese punto, cualquier ajuste que pida el organismo no es un ajuste: es rehacer.
Presentar temprano tiene además una ventaja concreta. Como la consulta se hace con anteproyecto —memoria, axonometría, planos, renders—, se puede plantear una idea a nivel de partido y discutirla, en lugar de defender un proyecto cerrado en el que ya hay plata invertida.
¿Qué se presenta?
La documentación sigue la lógica del resto de la DGIUR: no se consulta en abstracto, se consulta dibujando.
Además de los datos del propietario, el informe de dominio y la encomienda profesional, se presentan la memoria descriptiva con el motivo de la solicitud, la axonometría con los linderos destacando los consolidados, el plano de anteproyecto en escala 1:100 en formato .dwf y los renders de frente y contrafrente con el entorno.
En estos casos el relevamiento fotográfico de la cuadra deja de ser un complemento y pasa a ser central: es lo que permite discutir cómo se integra la intervención en el conjunto que se está protegiendo.
Todo se presenta por TAD con clave miBA nivel 1, y el trámite es gratuito conforme a la Ley Tarifaria vigente.
Si además hay fachada de por medio
Muchos inmuebles catalogados o en APH son además edificios antiguos con obligaciones de conservación de fachada por su altura y antigüedad. Son dos marcos distintos que conviven: uno protege el valor patrimonial, el otro atiende la seguridad de lo que puede desprenderse a la vía pública.
En la práctica conviene resolverlos con el mismo relevamiento, porque se trata del mismo frente. La conservación de fachada la explicamos en conservacionfachada.com.ar.
¿Cómo lo trabajamos?
Empezamos por verificar la situación patrimonial del inmueble, antes de mirar el proyecto. Si está catalogado o en APH, lo decimos en la primera reunión, con lo que eso implica para lo que tenías pensado.
Después preparamos la consulta con el anteproyecto completo: memoria argumentada, axonometría, planos, renders y relevamiento de la cuadra. Y la presentamos con la encomienda visada.
En este tipo de expedientes el seguimiento pesa más que en ningún otro, porque las decisiones son de criterio y admiten fundamentación. Una propuesta bien argumentada, con el conjunto relevado y la integración explicada, no se evalúa igual que un plano suelto.
Honorarios desde $580.000. El valor final depende del grado de protección del inmueble y de la envergadura de la intervención.
¿Dónde estamos?
Nuestras oficinas están en Thorne 423, piso 3 H, Caballito, a pocas cuadras de Primera Junta. Los trámites se presentan por TAD con clave miBA nivel 1, y el organismo que interviene —la DGIUR— está en Av. Martín García 346, a media cuadra de la DGROC. Para el trámite en sí no hace falta que vengas. Lo presencial es el relevamiento del inmueble, de la cuadra y de las medianeras, que es de donde salen el relevamiento fotográfico y la axonometría con los linderos. Atendemos en toda la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Dirección: Thorne 423 piso 3 H, C1406, Caballito, Ciudad Aut. de Buenos Aires
Horario: Lunes a Viernes de 9:00hs a 17:30hs
WhatsApp: 11 2281-2143
¿Quiénes Somos?
ESTUDIO TREO S.R.L., más de 20 años de experiencia en CABA (GCBA)
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