Patrimonio
Obras en inmuebles catalogados o en un Área de Protección Histórica
Si el inmueble está catalogado o dentro de un APH, cambia todo: el trámite, la gerencia y, sobre todo, el punto de partida. La pregunta deja de ser «qué quiero hacer» y pasa a ser «qué admite el inmueble». Es donde más proyectos se rehacen, casi siempre por haberlo averiguado tarde.
Código Urbanístico, Título 9
Catalogado no es lo mismo que APH
Las dos situaciones van por la gerencia de Patrimonio, pero protegen cosas distintas. Y una no excluye a la otra.
Área de Protección Histórica El conjunto
- El Código las define como espacios o conjuntos urbanos que, por sus valores históricos, arquitectónicos o ambientales, son referentes identificables de la ciudad (art. 9.1.1).
- Lo que se protege es el conjunto. Por eso las condiciones alcanzan a tu obra aunque tu edificio no esté catalogado ni tenga valor propio.
- Hay un listado oficial de las APH y áreas alcanzadas por la consulta obligatoria.
Inmueble catalogado El edificio
- La catalogación es del inmueble, no del barrio: puede haber un edificio catalogado en una cuadra que no tiene nada especial a la vista.
- El catálogo definitivo lo sanciona la Legislatura. El Ejecutivo puede dictar una catalogación preventiva, que impide la demolición total y caduca a los cuatro años si no llega la ley (art. 9.1.2.1.1).
Por eso lo primero que verificamos, antes de mirar cualquier proyecto, es la situación patrimonial de la parcela.
Código Urbanístico, art. 9.1.3.2.2
Los tres niveles de protección, y qué dejan hacer
El nivel de protección del edificio fija hasta qué grado de intervención se puede llegar. Los grados van del 1 —conservar y restaurar— al 4, que admite aumentar el volumen.
Integral
Todo el edificio
Protege la totalidad del edificio, con todas sus características arquitectónicas. Admite el grado 1 de intervención y algunas obras del grado 2.
Estructural
El exterior y la tipología
Protege el exterior y la tipología, y permite modificaciones que no alteren el volumen. Admite los grados 1 y 2, y algunas obras del grado 3.
Cautelar
La imagen del área
Protege la imagen característica del área. Admite los grados 1 a 4: en el grado 4 se puede aumentar el volumen, con un tope de dos veces la altura del bien protegido.
Además están la protección general, para los bienes de un APH sin protección especial, y la protección especial ambiental. Cualquier intervención en un predio protegido —incluidos usos, iluminación, anuncios y toldos— requiere autorización.
Antes del anteproyecto
La prefactibilidad la puede pedir el propietario
La consulta obligatoria tiene una primera instancia, la prefactibilidad, que termina en una disposición con la volumetría posible para el inmueble. No requiere anteproyecto y la puede pedir cualquier vecino propietario, sin profesional.
Conviene hacerla antes de comprar o de encargar el proyecto: es la forma más temprana de saber qué se puede hacer. Si querés, la armamos con vos; si no, la podés presentar vos mismo.
Con el proyecto
La factibilidad abre el permiso
Para obra nueva, ampliación o modificación, lo que hace falta es la factibilidad: se presenta el anteproyecto completo y la Gerencia de Patrimonio emite su Informe técnico. La DGIUR dicta la Disposición de Factibilidad, que es requisito para iniciar el Registro y Permiso de Obra.
La resuelve la DGIUR, no el Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales: ese Consejo interviene en las catalogaciones y en los recursos contra ellas, no en el visado de las obras.
En la práctica
¿Qué cambia en el proyecto?
No es sólo otro trámite. Cambia qué se puede proyectar.
1Fachada
Deja de ser una decisión libre
Aberturas, molduras, revoques, colores y carpinterías: todo lo que da a la calle pasa a discutirse en términos de preservación.
2Demolición
Es el punto crítico
El Código prohíbe demoler, total o parcialmente, un catalogado si no se ajusta a los grados de intervención. Muchas veces lo que se discute es qué se conserva y cómo se integra lo nuevo. Permiso de demolición.
3Altura
Se evalúa en el conjunto
Un agregado en altura se mira por su impacto en el conjunto protegido, no sólo por lo que permita la norma de tejido.
4Linderos
Tu obra junto a un catalogado
Si tu parcela linda con un edificio catalogado, el volumen, la fachada y las medianeras necesitan autorización; junto a uno integral o estructural, hay un retiro lateral mínimo de 3 m (art. 9.1.4).
El consejo más útil de esta página
La consulta va antes del proyecto ejecutivo
Lo que vemos seguido es lo contrario: el proyecto se desarrolla completo, a veces se usa para comprar el inmueble o para presupuestar la obra, y recién ahí alguien dice que el edificio está catalogado. En ese punto, cualquier ajuste que pida el organismo no es un ajuste: es rehacer.
Presentar temprano tiene otra ventaja. Como la consulta se hace con un anteproyecto, se puede plantear la idea a nivel de partido y discutirla, en vez de defender un proyecto cerrado en el que ya hay plata invertida.
En estos casos el relevamiento fotográfico de la cuadra deja de ser un complemento: es lo que permite mostrar cómo se integra la intervención en el conjunto. Toda la documentación, pieza por pieza.
Y si el edificio es antiguo, suele tener además obligaciones de conservación de fachada. Son dos marcos distintos sobre el mismo frente, y conviene resolverlos con el mismo relevamiento: conservacionfachada.com.ar.
¿Tu inmueble está protegido?
Mandanos la dirección: verificamos la situación patrimonial de la parcela y te decimos qué se puede hacer y qué trámite corresponde. Honorarios desde $580.000, según el grado de protección y la intervención.